UMOWA DZIERŻAWY – PRZEPISY / INTERPRETACJA PRAWNA

Dzierżawa pozwala nie tylko na używanie cudzej rzeczy, jak ma to miejsce przy najmie, ale także na pobieranie z niej pożytków. Umowa dzierżawy jest zawsze odpłatna – czynsz nie musi zostać zastrzeżony w pieniądzach, ale także m.in. w ułamkowej części pożytków.

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, natomiast dzierżawca do zapłaty umówionego czynszu. Wydzierżawiający nie musi być wcale właścicielem rzeczy oddanej w dzierżawę. Gros umów dzierżawy dotyczy gruntów.

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów kodeksu cywilnego dotyczących dzierżawy, czyli artykułów 693 – 709. Przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw – dzierżawione może być np. autorskie prawo majątkowe. Umowa może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, jednak umowę dzierżawy zawartą na dłużej niż 30 lat poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.

W razie sprzedaży nieruchomości dzierżawca ma ustawowe prawo pierwokupu wówczas, gdy dzierżawa była zawarta na okres dłuższy niż trzy lata lub trwała faktycznie co najmniej 10 lat.

Prawa i obowiązki dzierżawcy

Dzierżawca powinien wykonywać dzierżawę zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Nie ma on prawa zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Zgody takiej wymaga również poddzierżawienie przedmiotu dzierżawy czy oddanie go osobie trzeciej do bezpłatnego używania – brak takiej zgody może skutkować wypowiedzeniem dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Dzierżawca ma również obowiązek dokonywania tzw. napraw koniecznych, czyli napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym.

Czynsz dzierżawny

Czynsz zastrzeżony z tytułu dzierżawy może być płacony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Czynsz może także zostać zastrzeżony w ułamkowej części pożytków – np. część zboża z dzierżawionego pola. Termin płatności czynszu strony zwykle zastrzegają w umowie, gdyby jednak termin taki nie został zastrzeżony, wówczas czynsz powinien być płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym – czyli np. na koniec miesiąca, czy roku. Jeśli nie ma takiego zwyczaju, wówczas czynsz płaci się półrocznie z dołu. Dzierżawca ma prawo żądać obniżenia czynszu wówczas gdy zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy zmniejszył się, na skutek okoliczności za które dzierżawca nie odpowiada – np. dzierżawione pod uprawę pole zostało częściowo zalane.

Dzierżawca, który zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności lub ponad 3 miesiące – w przypadku czynszu płatnego rocznie musi liczyć się z możliwością wypowiedzenia mu dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia. Wydzierżawiający powinien jednak uprzedzić dzierżawcę, wyznaczając mu dodatkowy, trzymiesięczny termin na zapłatę zaległego czynszu. Jeśli więc dzierżawca zapłaci czynsz w ustawowym terminie, wydzierżawiający nie ma prawa wypowiedzenia umowy. Wypowiedzenie  nie wymaga szczególnej formy, a wypowiadający umowę nie musi uzasadniać swojej decyzji.

Jeśli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca płaci czynsz w ograniczonej wysokości.  Czynsz płacony jest wówczas w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.

Prawo zastawu

Uzyskanie czynszu zabezpieczone jest ustawowym prawem zastawu, które przysługuje wydzierżawiającemu także na rzeczach służących o prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeśli rzeczy te znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy. Jeśli z umowy wynika, że dzierżawca, oprócz czynszu, uiszczać będzie podatki i inne ciężary związane z własnością lub posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, wówczas prawo zastawu zabezpiecza również zwrot sum, które z tego tytułu zapłacił, zamiast dzierżawcy, wydzierżawiający.

Zakończenie dzierżawy

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca ma obowiązek zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się on znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy, chyba że strony umówią się inaczej.

Jeśli dzierżawca i wydzierżawiający nie umówią się inaczej, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Okres wypowiedzenia dla dzierżaw innego rodzaju wynosi sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Bezczynszowe użytkowanie

Przepisy k.c. dotyczące dzierżawy stosuje się także do tzw. użytkowania bezczynszowego. Dotyczy to sytuacji, w której osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest obowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu.

ORZECZNICTWO

Lokal użytkowy należący do gminy może być oddany w najem lub w dzierżawę

wyłącznie na podstawie umowy cywilnoprawnej, a ewentualne spory, jakie mogą powstać na tym tle, są rozstrzygane przez sądy powszechne – wyrok NSA w Gdańsku z dnia 15 października 1998 r., II SA/Gd 268/97, niepubl.

Wieczysty użytkownik może wypowiedzieć umowę dzierżawy gruntu stanowiącego

przedmiot prawa użytkowania wieczystego, zawartą przez Skarb Państwa przed powstaniem tego prawa – uchwała SN z dnia 7 maja 1998 r., III CZP 11/98, OSNC 1998/12/199

Do poddzierżawy nie ma zastosowania art. 668 k.c. o najmie – wyrok SN z dnia 7

listopada 1997 r., III CKN 249/97, OSNC 1998/3/53

Decydującymi przesłankami dla osiągnięcia skutku przedłużenia umowy dzierżawy na

podstawie art. 674 k.c. w zw. z art. 694 k.c. są: dalsze używanie przedmiotu dzierżawy przez dotychczasowego dzierżawcę i zgoda choćby milcząca wydzierżawiającego, ujawniona w jego zachowaniu się mającym znamiona aprobaty lub znoszenia tego stanu rzeczy pozwalające na wnioskowanie w okolicznościach konkretnej sprawy o istnieniu domniemanej woli przedłużenia umowy. Tak ukształtowana instytucja przedłużenia umowy-dzierżawy, stanowi prawny środek stabilizacji gospodarczej, zachowanie ciągłości osoby dzierżawcy, poprzez kontynuowanie przez niego na dotychczasowych warunkach działalności gospodarczej w odniesieniu do przedmiotu dzierżawy – wyrok SN z dnia 23 maja 1983 r., IV CR 569/82, niepubl.

Prawo pierwokupu przewidziane w art. 695 par. 2 k.c. nie jest uzależnione od używania przez dzierżawcę nieruchomości rolnej zgodnie z jej przeznaczeniem - wyrok 14 listopada 2001 r., II CKN 440/01, OSNC 2002/7-8/99

Nieruchomość, która w dniu zawarcia umowy dzierżawy na okres dłuższy niż trzy lata

miała charakter nieruchomości rolnej, a następnie – w związku ze zmianą wprowadzoną przez rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 25 marca 1989 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości oraz dziedziczenia gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 23, poz. 122), podwyższającą dolną granicę obszaru z 0,5 ha do 1 ha – utraciła taki charakter, uważać należy, w razie jej sprzedaży – w zakresie przysługującego dzierżawcy z mocy ustawy prawa pierwokupu – nadal za nieruchomość rolną – wyrok SN z 8 listopada 2000 r., IV CKN 140/00, OSNC 2001/5/72

Z wniesieniem powództwa o wydanie przedmiotu dzierżawy, powołującego się na

okoliczności wymienione w art. 698 § 2 k.c., może się łączyć wypowiedzenie dzierżawy z przyczyn przewidzianych we wspomnianym przepisie – wyrok SN z dnia 20 czerwca 2000 r., III CKN 835/98, niepubl.

Dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego przelać skutecznie na osobę trzecią wierzytelności przysługującej mu wobec tego wydzierżawiającego (art. 698 w związku z art. 509 k.c.) – wyrok SN z dnia 23 marca 2000 r., II CKN 863/98, OSNC 2000/10/183

Każdy z współwłaścicieli ma „idealną” część nie podzielonej rzeczy, czyli rachunkowy ułamek tej rzeczy, istniejący jedynie w ludzkiej wyobraźni, nazywany udziałem. „Udział” jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Dlatego też -jak wynika z art. 198 k.c. – może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. W ramach przewidzianego w powołanym przepisie rozporządzenia swoim udziałem współwłaściciel może zawierać także umowy dotyczące udziału, o ile nie wywierają one wpływu na całość sytuacji wspólnej rzeczy lub udziałów pozostałych współwłaścicieli. Z takim zastrzeżeniem może np. udział swój wydzierżawić (art. 709 k.c.), jeśli przynosi on pożytki, a korzystanie z niego przez dzierżawcę nie będzie polegało na użytkowaniu rzeczy wspólnej lub jej fizycznej części – wyrok SN z dnia 20 września 2000 r., I CKN 729/99, niepubl.

(ewus)